伴随住房梯级消费的形成，不少按揭中的产品房也已渐渐进入二手房市场。到现在为止，北京产品房存量房约100万套，其中处在按揭还款阶段的房子约占60%，即60万套。如此的房屋到底怎么买卖?转按揭业务到底怎么样操作?可能存在什么风险?针对不少读者已经或可能遇见的这类问题，大家请专业人士举例来讲明。

张先生今年6月因为急切需要一笔资金周转买卖，想把在亚运村小营附近的一套贷款27万元的产品房以底价供应，但该房子在建-行的贷款仍有18万元没还清。孙女性看中张先生这套房屋，但孙女性也需要通过按揭贷款方法购房。双方通过中介签订了房子交易合同，赞同以30万元的价格成交该套房子。孙女性先期支付10万元作为购房首付款，然后业倡导先生前往建-行办理“按揭变更”手续，即申请提前还款。同时由中介作担保，孙女性申请在浦东进步银行办理了20万元的二手房按揭贷款，其中18万元支付给建设银行用于张先生提前还贷解除抵押。其后业倡导先生与该中介公司办理房子过户全权委托并公证。

待过户成功，将孙女性向浦东进步银行申请的20万元贷款中剩余款2万元交予张先生。“房源网站”为孙女性领取到新的房地产证后抵押并登记，然后将房地产证交予孙女性，至此买卖完成。

□风险剖析：在本案例中，业倡导先生须先还清其在建-行的剩余18万元房子按揭贷款，才能进行房子产权的过户。而买方孙女性需申请贷款并由银行提前放贷才能为张先生还清其在建-行的贷款，而此时孙女性的房子产权过户流程尚没有办理。因此，在转按揭过程中就出现了以下几种风险：

1、张先生在建-行的贷款由孙女性还清后，忽然改变主意，拒绝过户。

2、孙女性拒绝还贷。

3、浦发银行不认可提前放贷。

4、买卖完成后张先生没办法顺利拿到剩余房款。

5、买卖完成后孙女性没办法顺利拿到房地产证。

转按揭贷款手续与普通的二手房按揭贷款手续的区别，在于普通的二手房按揭贷款，银行都是在房地产办理完过户之后才放贷给业主，以支付买方的购房款。但在转按揭的案例中，因为业主的房子是仍为按揭中的房子，没办法进行二次抵押，因此需要先发放第二笔贷款，用于还清业主的贷款，获得房地产证并解除抵押才能进行房子产权过户。所以只有选择合法大型的房子中介，才能完成，由于如此的中介与银行之间维持着好的协作关系，并且在转按揭买卖中可以帮助业主、顾客及银行三方面防止以上可能发生的各种风险，起到非常不错的协调和保证用途。